Dana real estat Blackstone senilai $69 miliar telah mencapai batas penebusannya karena investor mencari jalan keluar.

Blackstone pada hari Kamis membatasi penarikan dari kepercayaan pendapatan real estat (REIT) senilai $69 miliar setelah lonjakan permintaan pembelian kembali, pukulan yang belum pernah terjadi sebelumnya terhadap waralaba yang membantu menjadikannya raksasa manajemen aset.

Batasan muncul karena penebusan mencapai batas yang telah ditentukan sebelumnya, bukan karena Blackstone menetapkan batas pada hari itu. Namun, mereka memicu kekhawatiran investor tentang masa depan REIT, yang menyumbang sekitar 17 persen dari pendapatan Blackstone. Setelah berita tersebut, saham Blackstone berakhir turun 7,1%.

Banyak investor REIT khawatir bahwa Blackstone lambat menyesuaikan nilai mobil dengan nilai REIT yang diperdagangkan secara publik, yang terpukul di tengah kenaikan suku bunga, kata salah satu sumber yang dekat dengan dana tersebut. Kenaikan suku bunga memengaruhi nilai real estat karena membuat real estat lebih mahal untuk dibiayai.

Blackstone melaporkan pengembalian tahunan sebesar 9,3% untuk REIT-nya, setelah dikurangi biaya, dibandingkan dengan penurunan 22,19% pada Indeks Pengembalian Total REIT Dow Jones yang diperdagangkan di AS.

Performa luar biasa itu membuat beberapa investor mempertanyakan bagaimana Blackstone menilai REIT-nya, kata Alex Snyder, manajer portofolio di CenterSquare Investment Management LLC di Philadelphia.

“Orang-orang menghasilkan keuntungan sebanyak yang dikatakan Blackstone tentang REIT mereka,” kata Snyder.

Seorang juru bicara Blackstone menolak mengomentari bagaimana nilai REIT perusahaan yang berbasis di New York dihitung, tetapi mengatakan portofolionya difokuskan pada perumahan sewa dan logistik di Amerika Serikat bagian selatan dan barat, yang memiliki sewa jangka pendek dan sewa yang merupakan inflasi. -disesuaikan. menyalip

REIT bergantung pada struktur utang dengan suku bunga tetap jangka panjang, membuatnya fleksibel, tambah juru bicara itu.

“Bisnis kami dibangun di atas kinerja, bukan aliran modal, dan kinerjanya kuat,” kata juru bicara itu.

REIT dipasarkan ke investor individu yang kaya. Gejolak di pasar Asia, dipicu oleh kekhawatiran tentang prospek ekonomi China dan stabilitas politik, berkontribusi pada pembelian kembali, kata dua sumber yang mengetahui masalah tersebut. Mereka mengatakan sebagian besar investor yang melakukan buyback berasal dari Asia dan membutuhkan likuiditas.

Dalam sebuah surat kepada investor, Blackstone mengatakan akan membatasi penarikan dari REIT setelah menerima permintaan penebusan pada bulan November lebih dari 2 persen dari nilai aset bersih bulanan dan 5 persen dari nilai aset bersih triwulanan. Akibatnya, REIT memungkinkan investor untuk membeli kembali $1,3 miliar pada bulan November, setara dengan sekitar 43 persen dari permintaan pembelian kembali oleh investor.

Beberapa analis mengatakan REIT Blackstone berisiko jatuh ke dalam spiral penjualan aset untuk mengimbangi pembelian kembali jika tidak bisa mendapatkan kembali kepercayaan investor. Pada hari Kamis, perusahaan mengatakan REIT telah setuju untuk menjual 49,9 persen sahamnya di dua kasino Las Vegas seharga $1,27 miliar.

“Dampak terhadap Blackstone akan bergantung pada apakah REIT mampu menstabilkan nilai aset bersihnya dari waktu ke waktu atau dipaksa untuk memasuki skenario jangka panjang dengan penjualan aset yang signifikan dan penebusan yang tertunda sedang berlangsung – terlalu dini dalam pandangan kami. Artinya , tulis analis BMO Capital Markets dalam sebuah catatan.

Tekan aplikasi Blackstone
Bencana REIT adalah kemunduran bagi dua strategi Blackstone yang telah membantunya menjadi manajer aset alternatif terbesar di dunia dengan aset $951 miliar: berinvestasi di real estat dan menarik individu berpenghasilan tinggi.

Blackstone meluncurkan REIT pada tahun 2017, memanfaatkan kesuksesan kerajaan real estatnya, yang saat itu melampaui bisnis ekuitas swastanya. Presidennya, Jonathan Gray, dipromosikan untuk menggantikan kepala eksekutif Stephen Schwartzman karena keberhasilannya dalam investasi properti.

REIT juga mewakili upaya untuk menarik investor bernilai tinggi yang menuntut produk pasar swasta, yang mereka yakini lebih baik daripada produk yang diperdagangkan secara publik.

Blackstone telah berusaha mendiversifikasi basis investornya selama beberapa dekade setelah mengeksploitasi investor institusional, seperti dana pensiun publik, perusahaan asuransi, dan dana kekayaan negara.

Blackstone mengelola total kekayaan $236 miliar pada akhir September, meningkat 43% dari tahun ke tahun.

Analis Credit Suisse menulis dalam sebuah catatan bahwa mereka memperkirakan kesengsaraan REIT akan memengaruhi pendapatan dan aset berbasis biaya Blackstone yang dikelola. “Semua ini akan terus menekan penilaian premium Blackstone,” tulis mereka.

Pada panggilan pendapatan kuartal ketiga Blackstone pada bulan Oktober, Gray mengaitkan pembelian kembali REIT dengan volatilitas pasar, yang menurutnya telah mendorong investor individu menjauh dari saham aktif dan dana pendapatan tetap.

REIT memiliki cadangan uang tunai yang cukup untuk “mengatasi hampir semua badai,” tambahnya. Menurut bukunya, cadangan kas ini berjumlah 2,7 miliar dolar pada akhir Oktober.

“Tidak mengherankan jika Anda dihadapkan pada jenis penurunan pasar seperti ini, Anda akan melihat penurunan arus dari investor individu,” kata Gray.